Ključne besede: zakon, vrednotenje nepremičnin, kmetijska in gozdna zemljišča

Geodetska uprava RS (GURS) je 1. oktobra na portalu množičnega vrednotenja nepremičnin objavila predlog modelov vrednotenja in poskusno izračunane vrednosti nepremičnin. Predlogi modelov so bili javno razgrnjeni tudi po občinah do konca oktobra, lastniki nepremičnin pa so lahko do sredine novembra oddali pripombe glede vpliva vrednostne ravni in cone ter pripombe na modele vrednotenja. GURS bo na podlagi pripomb pripravil končni predlog modelov za sprejetje na vladi, temu pa bo sledilo novo množično vrednotenje, ki mora biti opravljeno do konca marca 2020 in objavljeno 1. aprila 2020.

Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin 1 (ZMVN-1), s katerim se med drugim določa davčno osnovo za obdavčitev nepremičnin, se uporablja od 11. 1. 2018 naprej. Na Kmetijsko gozdarski zbornici Slovenije že od časa javne obravnave ZMVN-1 zagovarjamo enaka stališča, pri čemer smo razočarani nad dosedanjim neupoštevanem naših predlogov.

• KGZS nasprotuje metodi primerljivih prodaj, ki naj bi bila uporabljena za model vrednotenja kmetijskih in gozdnih zemljišč, in predlagamo uporabo na donosu zasnovanega načina vrednotenja.

Z metodo primerljivih prodaj, na podlagi katerega naj bi se oblikoval model vrednotenja kmetijskih in gozdnih zemljišč, se zajame med drugim špekulativne nakupe kmetijskih in gozdnih površin (nakup zemljišča, ki ne bo namenjeno kmetovanju ali opravljanju gozdarske dejavnosti). Lastnina nima zgolj ekonomske funkcije, ki jo ovrednotimo z metodo tržnih primerjav, temveč je ideja uživanja lastnine tudi v njeni gospodarski, socialni in ekološki funkciji.

Načelo ohranitve premoženja teži k ohranitvi izvajanja kmetijske in gozdarske dejavnosti, predvsem pa preprečuje drobljenje kmetijskih in gozdnih zemljišč. Obenem morajo lastniki v skladu s širšo družbeno funkcijo lastnine del svojega premoženja (na podlagi zakona) prepustiti v uporabo drugim uporabnikom, kar moramo razumeti kot njihov prispevek javni koristi.

Kolikor se za vrednotenje kmetijskih in gozdnih zemljišč metoda primerljivih prodaj ne bo spremenila, smo GURS predlagali, da bi bilo namesto več razredov bonitetnih točk in rastiščnega koeficienta bolj smiselno v model KME in model GOZ s faktorjem prenesti dejanske bonitetne točke oziroma točke rastiščnega koeficienta zemljišča, s čimer bi namesto posploševanja ohranili točnost podatkov. Opozorili smo na povečanje števila vrednostnih con kmetijskih in gozdnih zemljišč, saj dvomimo, da ima v celotnem Prekmurju, celotni Koroški, celotni Beli krajini, celotni Notranjski referenčna nepremičnina enako vrednost.

• Kmetijska in gozdna zemljišča, četudi so po namenski rabi opredeljena kot stavbna zemljišča, naj se vse dokler se na njih opravlja kmetijska ali gozdarska dejavnost, vrednoti z modelom za kmetijska ali gozdna zemljišča.

Ustavno sodišče RS pojasnjuje, da se lastnikom po dejanski rabi kmetijskih ali gozdnih zemljišč ne smejo nalagati nesorazmerno visoki davki, ki so odvisni od tega, kakšni so načrti prihodnjih investicij v prostorskih načrtih posameznih občin. Alternativne rabe nepremičnin - namenska raba stavbno zemljišče, naj se ne upošteva pri določanju davčne vrednosti nepremičnin. Namenska raba nepremičnine se lahko izrazi v postopu prometa z nepremičnino (davek na dobiček zaradi spremembe namembnosti zemljišča, obveznosti obdavčitve dobička iz kapitala, davek od dobička pri prodaji nepremičnin).

Sicer pa smo opozorili, da je model vrednotenja stavbnih zemljišč - STZ neusklajen s prostorsko zakonodajo, ker se pri vrednotenju stavbnih zemljišč ne upošteva razvojnih stopenj iz Zakona o urejanju prostora, ki opredeljuje razvojne stopnje nepozidanih stavbnih zemljišč in nalaga občinam obveznost, da nepremičninam pripišejo eno izmed štirih stopenj. Kmetije imajo v lasti zemljišča, ki so v prostorskih načrtih občin pogosto opredeljena kot stavbna zemljišča, a dejansko na njih ni možna gradnja objektov in še nekaj časa ali pa nikoli ne bo (zemljišče ni komunalno opremljeno, premajhna površine za gradnjo po OPN, lokacije v območju, kjer gradnja ni dovoljena ipd.).

• Občinske ali državne ceste ter druga javna infrastruktura, ki je javnega pomena in je neodmerjena zgrajena na zasebnih zemljiščih, predvsem kmetijskih in gozdnih nepremičninah, se mora izločiti iz vrednosti zasebne kmetijske ali gozdne parcele.

GURS mora vrednost nepremičnine zemljiškoknjižnemu lastniku pripisati samo za tisti del nepremičnine, ki je neobremenjen z javno infrastrukturo. Del zasebne nepremičnine, ki je javna prometna infrastruktura ali državni vodotok, mora biti za zasebnega lastnika vrednoten 0 EUR. Vrednotenje nepremičnin naj se zato izvede šele, ko bodo zbrani in urejeni vsi podatki o javni prometni infrastrukturi in vodotokih. Evidenca po Zakonu o evidentiranju dejanske rabe zemljišč javne cestne in javne železniške infrastrukture do danes še ni bila vzpostavljena in kot kaže do 1. 4. 2020 ne bo. Lastnikom bi morala biti dana možnost, da še pred 1. 4. 2020 pogledajo podatke o javni infrastrukturi na svojih nepremičninah. Dokler popis dejanske rabe državnih in občinskih cest ter železniške infrastrukture ne bo izveden in vpisan v uradne evidence, GURS ne bo pravilno določil posplošene tržne vrednosti nepremičnin.

• KGZS je podala predlog, da se pri vrednotenju nepremičnin, ki so v zemljiški knjigi vpisane v solasti ali skupni lasti članov agrarnih skupnosti, po izračunu vrednosti nepremičnine na podlagi modela KME, GOZ ali STZ, zaradi dejstva agrarne skupnosti in posebnosti pri gospodarjenju s premoženjem agrarnih skupnosti uporabi končni korekcijski faktor 0,1.

• KGZS je predlagala da se vse objekte na kmetijah, v katerih se opravlja osnovna kmetijska in osnovna gozdarska dejavnost ter dopolnilna dejavnost, vrednoti z modelom vrednotenja za kmetijske in druge stavbe (KDS).

_________________________________________

Rok 1. 4. 2020 se bliža, zato se sprašujemo, ali bodo občine in država uspele podati vse relevantne podatke za izračun vrednosti nepremičnin. Namesto hitenja in prehitevanja dogodkov na GURS predlagamo, da se za ustreznejše vrednotenje nepremičnin v Sloveniji dogovori še več časa in se najprej uredi vse evidence o nepremičninah, nato pa na podlagi pravilnih podatkov začenši s podatki, ki jih za potrebe vrednotenja zagotavljajo država in občine, začne z množičnim vrednotenjem. (GC)