Nove vrednosti nepremičnin

Nove vrednosti nepremičnin

Zbornica svetuje, Ekonomika in davki, Zemljišča in gradnje, Gospodarjenje  | 
Vrednostne cone

Vrednostne cone

Geodetska uprava Republike Slovenije (GURS) je 1. oktobra na spletni strani Portal množičnega vrednotenja nepremičnin objavila poskusne izračune vrednosti nepremičnin na podlagi predlogov modelov vrednotenja. Do 15. novembra 2019 lahko lastniki na občine podajo pripombe glede osnutkov modelov vrednotenja, dokončno oblikovani modeli bodo z vladno uredbo potrjeni do konca marca 2020.

V Sloveniji je 2,9 milijona kmetijskih zemljišč, 1,6 milijona gozdnih zemljišč in 2,1 milijona stavbnih zemljišč ter 1,2 milijona stavb. Sistem množičnega vrednotenja nepremičnin se že nekaj let razvija predvsem zaradi potrebe po uvedbi davka na nepremičnine, ki bo temeljil na ocenjeni tržni vrednosti stavb in zemljišč. Vrednosti nepremičnin, ki so oblikovane na modelih vrednotenja iz 2006 in odražajo razmere na trgu nepremičnin na dan 31. marec 2017, se danes uporabljajo na centrih za socialno delo pri ugotavljanju premoženja v okviru socialnih transferjev. GURS trg nepremičnin spremlja od 2007 naprej, letno pregleda podatke o 35.000 prodajah nepremičnin.

Na spletni strani Portal množičnega vrednotenja in na občinah so razgrnjeni predlogi novih modelov in predlogi novih vrednosti nepremičnin, ki odražajo stanje ponudbe in povpraševanja na trgu na dan 1. 1. 2019. Objavljene vrednosti nepremičnin so osnutki in še ne vplivajo na karkoli. V poskusnem izračunu vrednosti nepremičnin še niso vključeni podatki o dejanski rabi cest in železnic, ki potekajo po zasebnih nepremičninah. Ko bodo zbrani vsi podatki o javni prometni infrastrukturi, se bo ceste in železnice vrednotilo s posebnim modelom (model za druga zemljišča, DRZ), kot smo predlagali na KGZS.

Modeli za vrednotenje nepremičnin na kmetijah

Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin (ZMVN-1), ki je bil sprejet konec leta 2017, določa, da so modeli za vrednotenje nepremičnin oblikovani glede na najgospodarnejšo rabo nepremičnin, pri čemer se vrednosti oblikujejo predvsem s pomočjo metode primerljivih prodaj:

  • - za nepremičnine, ki so po namenski rabi kmetijska oziroma gozdna zemljišča, se bo uporabil model vrednotenja za kmetijska (KME) oziroma gozdna zemljišča (GOZ),
  • - za nepremičnine, ki so po namenski rabi stavbna zemljišča, po dejanski rabi pa kmetijska ali gozdna zemljišča in se še vedno uporabljajo za opravljanje kmetijske ali gozdarske dejavnosti, se bo kljub ostremu nasprotovanju KGZS uporabil model vrednotenja za stavbna zemljišča (STZ),
  • - za kmetijske objekte (hleve, lope, kozolce ipd.) se bo uporabil model vrednotenja za kmetijske in druge stavbe (KDS), ki poleg metode primerljivih prodaj upošteva nabavnovrednostni način vrednotenja.

Na KGZS po analizi aktualnih in novih predlogov vrednosti večjega števila kmetijskih in gozdnih zemljišč ugotavljamo, da se je vrednost (po namenski rabi) kmetijskim in gozdnim zemljiščem dvignila v povprečju za dobrih 20 odstotkov. Vrednosti so se občutneje dvignile za kmetijska ali gozdna zemljišča, ki se uporabljajo za kmetijsko proizvodnjo ali gozdarsko dejavnost, a so v prostorskem aktu občine po namenski rabi opredeljena kot stavbno zemljišče: te nepremičnine se vrednoti po modelu za stavbna zemljišča.

Pripombe na ocenjene vrednosti posameznih nepremičnin bodo lastniki lahko podali šele po 1. aprilu 2020, ko bodo iz GURS-a prejeli pisno obvestilo o ocenjeni vrednosti vseh njihovih nepremičnin. Lastniki bodo od aprila 2020 naprej lahko podali pripombe na ocenjeno vrednost zaradi posebnih okoliščin (npr. posebna mikrolokacija, boljša kakovost ali poškodbe nepremičnine ...), za kar bodo potrebovali dokazila (fotografije, elaborat ipd.).

Vrednotenje in socialni transferji

Nove vrednosti nepremičnin, ki bodo določene 1. aprila 2020, se bodo uporabljale pri ugotavljanju upravičenosti do socialnih transferjev. Za potrebe dodeljevanja pravic iz javnih sredstev (otroški dodatek, znižano plačilo vrtca, štipendija …) se po 18. členu Zakona o uveljavljanju pravic iz javnih sredstev (ZUPJS) vrednost kmetijskih in gozdnih zemljišč praviloma ne všteva v premoženje. Pri ugotavljanju materialnega položaja posameznika se namreč upošteva katastrski dohodek, ki ga ima posameznik na podlagi lastništva kmetijskih in gozdnih zemljišč. Katastrski dohodek (ali dohodek iz dejavnosti, če kmetija vodi knjigovodstvo) v primeru kmeta predstavlja dohodek za preživljanje (podobno kot plača zaposlenega delavca). Izjema so osebe, katerih katastrski dohodek je nižji od 200 evrov: pri njih se vrednost kmetijskih in gozdnih zemljišč upošteva v premoženju.

Nadalje se pri uveljavljanju pravic iz javnih sredstev v premoženje ne vštevajo poslovni prostori in poslovne stavbe, drugi objekti in premično premoženje, ki ga vlagatelj uporablja pri pridobivanju dohodka iz dejavnosti. Kot oseba, ki ima dohodek iz dejavnosti, se šteje le oseba, ki je v socialna zavarovanja vključena na podlagi opravljanja kmetijske dejavnosti (t. i. kmečki zavarovanci). Ostalim osebam, ki niso kmečki zavarovanci, se gospodarska poslopja, vrednotena pri GURS-u, in stroji vštevajo v premoženje.

Vrednotenje in davki

Vrednosti nepremičnin iz sistema vrednotenja, kot ga določa ZMVN-1, je mogoče uporabiti za potrebe obdavčitve nepremičnin (namen zakona je ocenjevanje vrednosti nepremičnin zaradi obdavčenja in drugih javnih namenov). Aktualna vlada davka na nepremičnine ne bo pripravila, je v začetku oktobra 2019 za medije poudaril predsednik vlade.

______________________________________________________

Poskusno izračunane vrednosti nepremičnin na podlagi predloga modelov vrednotenja so dostopne preko spleta na https:// eprostor.gov.si/PI_JAVNI/ in z uporabo certifikata za osebni vpogled na https://eprostor.gov.si/PI_OSEBNI/.

Do 15. novembra 2019 poteka javna razgrnitev predloga modelov vrednotenja. Modeli so razgrnjeni v prostorih vseh slovenskih občin, pregledovati jih je možno tudi preko spleta https://eprostor.gov.si/PI_EMV/. V času javne razgrnitve lahko lastniki nepremičnin podajo pripombe na zarise vrednostnih con ali višine vrednostnih ravni in jih na obrazcih iz spletne strani GURS-a posredujejo na občino. Pripombe glede modelov vrednotenja (elementi modelov vrednotenja) lastniki nepremičnin lahko podajo na GURS. Rok za podajo obeh vrst pripomb je 15. november 2019.

Nazaj

Prihajajoči dogodki

Trenutno ni aktualnih vsebin!

Piškotki

Spletno mesto za namen izboljšave delovanja uporablja piškotke.
Z uporabo strani soglašate z uporabo piškotkov.

Odpri/zapri